- Koszty i podatki
W Belgii koszty związane z zakupem nieruchomości stanowią około 15% ceny zakupu, łącznie z aktem notarialnym.
Podatek rejestracyjny, który odpowiada podatkowi od przeniesienia własności nieruchomości, wynosi 12,5% w Walonii i regionie Brukseli oraz 10% we Flandrii. Podatek ten może zostać obniżony do 6 lub 5%, jeśli i w zakresie, w jakim określona wartość katastralna nie zostanie przekroczona. Obniżka ma jednak zastosowanie tylko wtedy, gdy nieruchomość jest wykorzystywana jako prywatne główne miejsce zamieszkania.
Przy zakupie nowo wybudowanej nieruchomości obowiązują powyższe opłaty rejestracyjne. Budynki wzniesione na niej podlegają podatkowi VAT 21%, z obniżką do 6% za pierwsze 50 000,00 euro pod pewnymi warunkami.
Ponadto należne są roczne podatki od nieruchomości zgodnie z dochodem katastralnym. Są one strukturalnie powiązane z niemieckim podatkiem od nieruchomości, ale są obliczane jako dochód (revenu cadastral/kadastraal inkomen). Jest to dochód jednorazowy, choć nie jest on bezpośrednio związany z rzeczywistą (użytkową) wartością nieruchomości, podobnie jak w przypadku niemieckiej wartości jednostkowej.
W przypadku zakupu nieruchomości w Belgii w celu jej ponownego wynajmu na zasadach niekomercyjnych, podstawą opodatkowania jest wyłącznie dochód z księgi wieczystej. Jest to zaleta, na przykład przy zakupie nieruchomości bez finansowania, ponieważ podlegający opodatkowaniu dochód z księgi wieczystej jest zwykle niższy niż dochód z wynajmu. Z drugiej strony, jeśli przy nabyciu nieruchomości trzeba ponieść znaczne koszty w postaci finansowania (odsetki) i remontu, zasada dochodu katastralnego jest znacznie bardziej niekorzystna. Z kolei w przypadku nieruchomości wynajmowanych komercyjnie decydujące znaczenie ma rzeczywisty dochód z najmu.
Dochód z wynajmu i dzierżawy belgijskich nieruchomości podlega opodatkowaniu w Belgii zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 belgijsko-niemieckiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i jest zwolniony w Niemczech z zastrzeżeniem progresji. Odsprzedaż niezabudowanego gruntu w ciągu 8 lat i zabudowanego gruntu w ciągu 5 lat od nabycia skutkuje podatkiem od wartości dodanej, chyba że jest to nieruchomość mieszkalna użytkowana prywatnie przez właściciela. Podatek od spekulacji jest nakładany pod pewnymi warunkami (podział gruntu nabytego w tym celu, bezpośrednia odsprzedaż nieruchomości).
2. Broker
Nieruchomości w Belgii oferowane są głównie przez agentów nieruchomości. Zgodnie z dekretami królewskimi z dnia 3 sierpnia 2007 r. i 6 września 1993 r. pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest zawodem licencjonowanym i wymaga rejestracji w IPI/BIV (Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars). Tymczasem pośrednicy w obrocie nieruchomościami z siedzibą za granicą bez stałej siedziby w Belgii mogą również oferować nieruchomości w Belgii w ramach okazjonalnej praktyki zawodowej. Ta okazjonalna działalność również wymaga rejestracji w IPI/BIV.
Zgodnie z belgijskim prawem zwyczajowym sprzedający ponosi koszty pośrednika w obrocie nieruchomościami. Inne rozwiązania są dopuszczalne, ale rzadko spotykane.
Brokerzy podlegają rygorystycznemu kodeksowi postępowania (Code de déontologie/Reglement van plichtenleer), który został wprowadzony dekretem królewskim z dnia 27 września 2006 r.
Broker musi zawrzeć pisemną umowę ze swoim klientem i poinformować go z wyprzedzeniem o procencie lub kwocie płatności. Jeśli nie zostanie to zrobione w odpowiedni sposób, umowa pośrednictwa jest nieważna, a kontrahentowi nie należy się żadne wynagrodzenie. To samo dotyczy sytuacji, w której pośrednik nie posiada licencji na prowadzenie działalności w Belgii.
Broker jest zazwyczaj wynagradzany na podstawie wyników jako procent ceny zakupu plus VAT. Opłata wynosi od 4% do 5% ceny zakupu plus 21% VAT. Ponieważ Komisja Europejska nałożyła grzywnę na IPI/BIV w dniu 24 czerwca 2004 r. z powodu standardowych stawek opublikowanych przez IPI/BIV dla wynagrodzenia brokera, nie ma już żadnych formalnych zaleceń dotyczących wynagrodzenia brokera.
