- Costi e imposte
In Belgio, i costi associati all'acquisto di un immobile rappresentano circa 15% del prezzo di acquisto, compreso il rogito.
L'imposta di registro, che corrisponde all'imposta sul trasferimento di proprietà, è di 12,5% in Vallonia e nella regione di Bruxelles e di 10% nelle Fiandre. Questa imposta può essere ridotta a 6 o 5% se e nella misura in cui non viene superato un determinato valore catastale. Tuttavia, la riduzione si applica solo se l'immobile è utilizzato come residenza principale privata.
In caso di acquisto di un immobile di nuova costruzione, all'immobile si applicano le imposte di registro di cui sopra. Gli edifici costruiti su di esso sono soggetti all'IVA 21%, con una riduzione a 6% per i primi 50.000,00 euro a determinate condizioni.
Inoltre, sono dovute tasse annuali sui beni immobili in base alla rendita catastale. Si tratta di un'imposta strutturalmente correlata all'imposta sulla proprietà tedesca, ma calcolata come reddito (revenu cadastral/kadastraal inkomen). Si tratta di un reddito una tantum, anche se non è direttamente correlato al valore effettivo (di utilità) dell'immobile, analogamente al valore unitario tedesco.
Quando si acquista un immobile in Belgio allo scopo di riaffittarlo su base non commerciale, solo il reddito del catasto serve come base per la tassazione. Questo è un vantaggio, ad esempio, quando si acquista un immobile senza finanziamento, poiché il reddito imponibile derivante dal catasto è solitamente inferiore al reddito da locazione. Se, invece, al momento dell'acquisto dell'immobile ci sono costi significativi da sostenere sotto forma di finanziamento (interessi) e ristrutturazione, il principio della rendita catastale è sostanzialmente più svantaggioso. Nel caso di immobili in locazione commerciale, invece, è determinante l'effettivo reddito da locazione.
Il reddito derivante dalla locazione e dal leasing di immobili belgi è soggetto a imposta in Belgio ai sensi dell'articolo 23(1)(1) dell'Accordo sulla doppia imposizione tra Belgio e Germania ed è esente in Germania a condizione di progressione. La rivendita di terreni non edificati entro 8 anni e di terreni edificati entro 5 anni dall'acquisto comporta l'applicazione dell'imposta sul valore aggiunto, a meno che non si tratti di immobili residenziali utilizzati privatamente dal proprietario. L'imposta sulla speculazione è imposta a determinate condizioni (suddivisione del terreno acquisito a tale scopo, rivendita diretta della proprietà).
2. Broker
Le proprietà in Belgio sono offerte principalmente attraverso le agenzie immobiliari. Secondo i decreti reali del 3 agosto 2007 e del 6 settembre 1993, l'intermediazione immobiliare è una professione autorizzata e richiede la registrazione presso l'IPI/BIV (Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars). Nel frattempo, anche gli agenti immobiliari con sede all'estero senza uno stabilimento permanente in Belgio possono offrire immobili in Belgio attraverso una pratica professionale occasionale. Anche questa attività occasionale richiede la registrazione presso l'IPI/BIV.
Secondo il diritto comune belga, il venditore sostiene i costi dell'agente immobiliare. Altri accordi sono ammessi, ma rari.
I broker sono soggetti a un rigido codice di condotta (Code de déontologie/Reglement van plichtenleer), divenuto legge con il regio decreto del 27 settembre 2006.
Il broker deve stipulare un contratto scritto con il suo cliente e informarlo in anticipo della percentuale o dell'importo del pagamento. Se ciò non avviene in modo corretto, il contratto di intermediazione è nullo e al contraente non è dovuto alcun compenso. Lo stesso vale se opera un broker non abilitato all'esercizio della professione in Belgio.
Il broker viene solitamente remunerato in base alle prestazioni, come percentuale del prezzo di acquisto più l'IVA. La commissione è compresa tra 4% e 5% del prezzo di acquisto più 21% di IVA. Da quando, il 24 giugno 2004, la Commissione europea ha inflitto un'ammenda all'IPI/BIV a causa dei tassi standard pubblicati dall'IPI/BIV per la remunerazione dei broker, non esistono più raccomandazioni formali sulla remunerazione dei broker.
