- Kosten und Steuern
In Belgien machen die mit dem Kauf einer Immobilie verbundenen Kosten etwa 15% des Kaufpreises aus, einschließlich der Urkunde.
Die Registrierungssteuer, die der Grunderwerbssteuer entspricht, beträgt 12,5% in Wallonien und der Region Brüssel und 10% in Flandern. Diese Steuer kann auf 6 bzw. 5% ermäßigt werden, wenn und soweit ein bestimmter Katasterwert nicht überschritten wird. Die Ermäßigung gilt jedoch nur, wenn die Immobilie als privater Hauptwohnsitz genutzt wird.
Beim Kauf eines neu errichteten Grundstücks gelten die oben genannten Eintragungsgebühren für das Grundstück. Darauf errichtete Gebäude unterliegen der Mehrwertsteuer 21%, mit einer Reduzierung auf 6% für die ersten 50.000,00 Euro unter bestimmten Bedingungen.
Darüber hinaus werden jährliche Steuern auf Grundbesitz entsprechend dem Katastereinkommen fällig. Diese sind strukturell mit der deutschen Grundsteuer verwandt, werden aber als Einkommen (revenu cadastral/kadastraal inkomen) berechnet. Es handelt sich um ein einmaliges Einkommen, das allerdings nicht direkt mit dem tatsächlichen (Nutz-)Wert der Immobilie in Zusammenhang steht, ähnlich wie der deutsche Einheitswert.
Wenn Sie eine Immobilie in Belgien kaufen, um sie auf nicht gewerblicher Basis weiterzuvermieten, dienen nur die Einkünfte aus dem Grundbuch als Besteuerungsgrundlage. Dies ist z. B. beim Kauf einer Immobilie ohne Finanzierung von Vorteil, da die steuerpflichtigen Einkünfte aus dem Grundbuch in der Regel niedriger sind als die Mieteinnahmen. Fallen dagegen beim Erwerb der Immobilie erhebliche Kosten in Form von Finanzierung (Zinsen) und Renovierung an, ist das Prinzip des Katastereinkommens wesentlich nachteiliger. Bei gewerblich vermieteten Immobilien hingegen sind die tatsächlichen Mieteinnahmen entscheidend.
Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von belgischen Immobilien sind gemäß Artikel 23 Absatz 1 Nummer 1 des Doppelbesteuerungsabkommens Belgien-Deutschland in Belgien steuerpflichtig und in Deutschland unter Progressionsvorbehalt steuerfrei. Der Weiterverkauf von unbebauten Grundstücken innerhalb von 8 Jahren und von bebauten Grundstücken innerhalb von 5 Jahren nach dem Erwerb führt zur Mehrwertsteuer, es sei denn, es handelt sich um vom Eigentümer privat genutztes Wohneigentum. Die Spekulationssteuer wird unter bestimmten Voraussetzungen erhoben (Aufteilung des zu diesem Zweck erworbenen Grundstücks, direkte Weiterveräußerung der Immobilie).
2. Makler
Immobilien werden in Belgien hauptsächlich durch Immobilienmakler angeboten. Gemäß den königlichen Erlassen vom 3. August 2007 und vom 6. September 1993 ist die Immobilienvermittlung ein zugelassener Beruf und erfordert eine Registrierung beim IPI/BIV (Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars). Inzwischen können auch Immobilienmakler mit Sitz im Ausland, die keine ständige Niederlassung in Belgien haben, im Rahmen einer gelegentlichen Berufstätigkeit Immobilien in Belgien anbieten. Diese gelegentliche Tätigkeit erfordert ebenfalls eine Registrierung beim IPI/BIV.
Nach belgischem Gewohnheitsrecht trägt der Verkäufer die Kosten des Immobilienmaklers. Andere Vereinbarungen sind zulässig, aber selten.
Die Makler unterliegen einem strengen Verhaltenskodex (Code de déontologie/Reglement van plichtenleer), der durch einen königlichen Erlass vom 27. September 2006 in Kraft getreten ist.
Der Makler muss mit seinem Auftraggeber einen schriftlichen Vertrag abschließen und ihn im Voraus über den Prozentsatz oder die Höhe der Vergütung informieren. Geschieht dies nicht ordnungsgemäß, ist der Maklervertrag nichtig und der Auftragnehmer hat keinen Anspruch auf eine Vergütung. Das Gleiche gilt, wenn ein Makler tätig ist, der in Belgien nicht zugelassen ist.
Der Makler wird in der Regel erfolgsabhängig als Prozentsatz des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer vergütet. Die Vergütung liegt zwischen 4% und 5% des Kaufpreises zuzüglich 21% Mehrwertsteuer. Seit die Europäische Kommission am 24. Juni 2004 eine Geldbuße gegen IPI/BIV wegen der von IPI/BIV veröffentlichten Standardsätze für die Maklervergütung verhängt hat, gibt es keine formellen Empfehlungen für die Maklervergütung mehr.
