- Κόστος και Φόροι
Στο Βέλγιο, τα έξοδα που συνδέονται με την αγορά ενός ακινήτου αποτελούν περίπου το 15% της τιμής αγοράς, συμπεριλαμβανομένης της συμβολαιογραφικής πράξης.
Ο φόρος εγγραφής, που αντιστοιχεί στον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, είναι 12,5% στη Βαλλονία και στην περιοχή των Βρυξελλών και 10% στη Φλάνδρα. Ο φόρος αυτός μπορεί να μειωθεί σε 6 ή 5% εάν και στο βαθμό που δεν σημειωθεί υπέρβαση ορισμένης κτηματολογικής αξίας. Ωστόσο, η μείωση ισχύει μόνο εάν το ακίνητο χρησιμοποιείται ως ιδιωτική κύρια κατοικία.
Κατά την αγορά νεόδμητου ακινήτου ισχύουν για το ακίνητο τα παραπάνω έξοδα εγγραφής. Τα κτίρια που ανεγέρθηκαν σε αυτό υπόκεινται σε ΦΠΑ 21%, με μείωση στο 6% για τα πρώτα 50.000,00 ευρώ υπό προϋποθέσεις.
Επιπλέον, οφείλονται ετήσιοι φόροι για τα ακίνητα σύμφωνα με το εισόδημα κτηματογράφησης. Αυτά σχετίζονται διαρθρωτικά με τον γερμανικό φόρο ακίνητης περιουσίας, αλλά υπολογίζονται ως εισόδημα (revenu cadastral/kadastraal inkomen). Είναι ένα εισόδημα εφάπαξ, αν και αυτό δεν σχετίζεται άμεσα με την πραγματική (χρησιμότητα) αξία του ακινήτου, παρόμοια με τη γερμανική μοναδιαία αξία.
Κατά την αγορά ενός ακινήτου στο Βέλγιο με σκοπό την εκ νέου μίσθωση του σε μη εμπορική βάση, μόνο το εισόδημα από το κτηματολόγιο χρησιμεύει ως βάση για τη φορολογία. Αυτό αποτελεί πλεονέκτημα, για παράδειγμα, κατά την αγορά ακινήτων χωρίς χρηματοδότηση, καθώς το φορολογητέο εισόδημα από το κτηματολόγιο είναι συνήθως χαμηλότερο από το εισόδημα από ενοίκια. Εάν, από την άλλη πλευρά, υπάρχουν σημαντικά έξοδα που πρέπει να πληρωθούν κατά την απόκτηση του ακινήτου υπό μορφή χρηματοδότησης (τόκοι) και ανακαίνισης, η αρχή του κτηματολογικού εισοδήματος είναι ουσιαστικά πιο μειονεκτική. Στην περίπτωση των εμπορικά μισθωμένων ακινήτων, από την άλλη πλευρά, το πραγματικό εισόδημα από ενοίκια είναι καθοριστικό.
Το εισόδημα από ενοικίαση και μίσθωση βελγικών ακινήτων υπόκειται σε φόρο στο Βέλγιο σύμφωνα με το άρθρο 23 παράγραφος 1 αρ. 1 της συμφωνίας διπλής φορολογίας Βελγίου-Γερμανίας και απαλλάσσεται στη Γερμανία υπό την επιφύλαξη εξέλιξης. Η μεταπώληση μη αξιοποιήσιμης γης εντός 8 ετών και ανεπτυγμένης γης εντός 5 ετών από την απόκτηση οδηγεί σε φορολόγηση της προστιθέμενης αξίας, εκτός εάν πρόκειται για ακίνητο κατοικίας που χρησιμοποιείται ιδιωτικά από τον ιδιοκτήτη. Ο φόρος κερδοσκοπίας επιβάλλεται υπό ορισμένες προϋποθέσεις (υποδιαίρεση γης που αποκτήθηκε για το σκοπό αυτό, άμεση μεταπώληση ακινήτου).
2. Μεσίτης
Τα ακίνητα στο Βέλγιο προσφέρονται κυρίως μέσω μεσιτών. Σύμφωνα με τα Βασιλικά Διατάγματα της 3ης Αυγούστου 2007 και της 6ης Σεπτεμβρίου 1993, η μεσιτεία είναι ένα εξουσιοδοτημένο επάγγελμα και απαιτεί εγγραφή στο IPI/BIV (Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars). Στο μεταξύ, μεσίτες που εδρεύουν στο εξωτερικό χωρίς μόνιμη έδρα στο Βέλγιο μπορούν επίσης να προσφέρουν ακίνητα στο Βέλγιο μέσω περιστασιακής επαγγελματικής πρακτικής. Αυτή η περιστασιακή δραστηριότητα απαιτεί επίσης εγγραφή στο IPI/BIV.
Σύμφωνα με το εθιμικό δίκαιο στο Βέλγιο, ο πωλητής αναλαμβάνει τα έξοδα του μεσίτη. Άλλες συμφωνίες είναι επιτρεπτές, αλλά σπάνιες.
Οι μεσίτες υπόκεινται σε έναν αυστηρό κώδικα δεοντολογίας (Code de déontologie/Reglement van plichtenleer), ο οποίος έγινε νόμος με βασιλικό διάταγμα της 27ης Σεπτεμβρίου 2006.
Ο μεσίτης πρέπει να συνάψει γραπτή σύμβαση με τον πελάτη του και να τον ενημερώσει εκ των προτέρων για το ποσοστό ή ποσό πληρωμής. Εάν αυτό δεν γίνει με τον κατάλληλο τρόπο, η σύμβαση μεσιτείας είναι άκυρη και ο αντισυμβαλλόμενος δεν οφείλει καμία αμοιβή. Το ίδιο ισχύει αν δραστηριοποιηθεί μεσίτης που δεν έχει άδεια άσκησης επαγγέλματος στο Βέλγιο.
Ο μεσίτης συνήθως αμείβεται με βάση την επιτυχία ως ποσοστό επί της τιμής αγοράς πλέον ΦΠΑ. Η αμοιβή είναι μεταξύ 4% και 5% της τιμής αγοράς συν 21% ΦΠΑ. Αφού η Ευρωπαϊκή Επιτροπή επέβαλε πρόστιμο στο IPI/BIV στις 24 Ιουνίου 2004 λόγω των τυπικών συντελεστών που δημοσιεύθηκαν από το IPI/BIV για την αμοιβή των μεσιτών, δεν υπάρχουν πλέον επίσημες συστάσεις σχετικά με την αμοιβή μεσίτη.
